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公募REITS一再難產，本土的私募REITS卻早已面市，杭州工商信托股份有限公司推出的飛鷹系列房地產投資信托計劃就是例子。

REITS是參與房地產市場、抵御通貨膨脹、獲取穩(wěn)定回報的投資利器，名聲如雷貫耳。然而，許多人認為，REITS雖好，卻仍是個可望不可及的舶來概念，并不能列入當下投資者資產配置的菜單。而事實上，REITS已經來到我們身邊，并且正在不事聲張地創(chuàng)造收益。

REITS全稱是房地產投資信托，即以信托形式設立的房地產投資基金。財經媒體上，REITS總是和商業(yè)物業(yè)掛鉤，而實際上，REITS有兩種類型，即股權型REITS和債權型REITS。股權型REITS投資于商業(yè)物業(yè)，以持有和出租物業(yè)的租金作為主要收入來源；債權型REITS則主要通過放貸和購買資產方式投資于房地產抵押貸款，以貸款利息作為收入來源。

作為投資基金，REITS與人們熟悉的公募基金非常接近，而與股票或債權則有很大差別。REITS的凈值由很多項物業(yè)和債權的價值構成，其收入來源于多項租金和利息，本身的風險是分散的，需要對資產進行積極組合管理。當然，REITS和公募基金的資產組合是不同的，后者通常限于證券，并不介入物業(yè)和直接債權投資。

但REITS是特殊的投資基金。因為租金或利息總是正值、事先約定、定期支付，無論股權型還是債權型的REITS，基金的收入現(xiàn)金流都不會大幅波動，投資者收益因而相對穩(wěn)定，具有可預期性，這個特點與債權基金接近。此外，由于物業(yè)價值及租金和利率水平隨物價調整和波動，REITS投資能夠對沖通貨膨脹的負面影響。REITS的收益特性往往對追求較高穩(wěn)定收益的穩(wěn)健型的投資者具有極大吸引力。

REITS也有公募和私募之分，既可能在交易所公開發(fā)行上市交易，也可能不經過上市程序，僅對高端合格投資者開放。國內情況也是這樣，盡管公募REITS一再難產，本土的私募REITS卻早已面市，杭州工商信托股份有限公司推出的飛鷹系列房地產投資信托計劃就是例子。

飛鷹系列是典型的債權型REITS，資產由多項直接貸款或受讓債權組成，受托人需要像基金經理那樣進行積極管理，而受益人取得的回報具有類似REITS收益的特點。而多數(shù)房地產信托計劃，只是為單個項目設立的融資平臺，并不實行基金化的分散投資、組合管理。這是人們以偏概全、誤以為國內沒有REITS的重要原因。

的確，國內的股權型REITS難覓蹤影，但以內地物業(yè)為基礎的海外上市REITS卻不乏其例：“越秀房地產投資信托基金”、“嘉茂零售中國信托基金”、“華瑞中國地產信托”等在香港、新加坡等地紛紛上市。

在成熟市場，REITS是投資者參與房地產市場的主要方式。而在國內，人們對REITS性質、類型、特點的理解千差萬別，公募REITS至今未能出臺。但市場并沒有停下腳步，而是以實際的產品對模式的爭論做出了詮釋。當專家們還在喋喋不休地爭論時，敏銳的投資者們已經從REITS投資中獲得了回報。有理由相信，隨著金融和房地產市場的發(fā)展，以取得租金和房地產交易差價為投資策略的私募REITS也將逐漸涌現(xiàn)，因為這代表著房地產投資的新方向。